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【實(shí)例】張某想買套房子，數(shù)番找尋、較為以后，看上了李某手上的一套二手房。（詳細(xì)信息進(jìn)一步了解揭共同房產(chǎn)單方面能質(zhì)押?jiǎn)?/a>可查看更多）通過(guò)商議，李某以600萬(wàn)余元的價(jià)錢將這個(gè)套二手房出售給張某，張某則付款購(gòu)房的錢460萬(wàn)余元做為首付款，后李某當(dāng)月即向張某交貨了房子鎖匙。因?yàn)橄惹霸摲课菀呀?jīng)被2次用以質(zhì)押，可以從房產(chǎn)交易中，李某僅解除該房產(chǎn)兩個(gè)預(yù)告登記中的一處，另一處預(yù)告登記因負(fù)債一直無(wú)法償還但未銷戶，結(jié)論質(zhì)權(quán)人提交了申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，人民法院接著封查了涉案人員房子，進(jìn)而導(dǎo)致李某一直無(wú)法將房屋向張某產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。張某因此到法院訴訟李某，規(guī)定申請(qǐng)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，需要支付貸款逾期產(chǎn)權(quán)過(guò)戶合同違約金83萬(wàn)余元。
【觀點(diǎn)】法院認(rèn)為，因李某托欠別人負(fù)債，造成房子查封，被禁止申請(qǐng)辦理交易、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、出讓等手續(xù)，張某規(guī)定過(guò)戶的要求總體上不具有執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，人民法院無(wú)法適用。與此同時(shí)，李某的違規(guī)行為造成張某無(wú)法獲得房產(chǎn)證，需承擔(dān)合同違約責(zé)任。最后法院判決書李某付款貸款逾期產(chǎn)權(quán)過(guò)戶合同違約金56余萬(wàn)元。
現(xiàn)階段，二手房買賣確實(shí)存在所有權(quán)異議，加上市場(chǎng)走勢(shì)轉(zhuǎn)變、參加者道德觀念不夠、趨利生理心理法律法規(guī)缺乏等多種因素，非常容易變成糾紛的高發(fā)多發(fā)區(qū)。
審判長(zhǎng)提示，購(gòu)買二手房門前，一定要核查產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)和代理授權(quán)狀況，提早規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和所有權(quán)，購(gòu)房人可以通過(guò)查看不動(dòng)產(chǎn)信息后區(qū)別狀況作出處理：不選購(gòu)已查封等不能買賣的房子，限制交易的房子應(yīng)在滿足主板上市條件后選購(gòu)，選購(gòu)普通商品房時(shí)要盡職真誠(chéng)注意義務(wù)，針對(duì)設(shè)置多種質(zhì)押房產(chǎn)，應(yīng)謹(jǐn)慎簽訂。
賣家也應(yīng)當(dāng)誠(chéng)信守法，在合同簽署前要明確告知房子一共有、質(zhì)押、選購(gòu)資質(zhì)等相關(guān)情況；在合同簽訂后，要按照約定立即合同履行，避免因毀約可能造成的昂貴訴訟成本和嚴(yán)重危害。
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